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土地增值稅的稅前成本抵扣項分攤問題，是測算表中常遇到的問題之一，很多人對此問題一直存在疑問，本文從全面的角度講述土增稅的成本分攤問題。 現行的土增稅的國家統一規范，是1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實施細則》。根據其中第九條之規定:“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目的確定，可按對允許扣除項目的金額的土地使用權面積占總面積的比例分攤，或按建筑面積分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤”。 也就是說土增稅成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法以，及稅務部門確認的其他方法，例如建筑面積層高比例法，銷售收入比例法、直接成本法。其中尤以土地面積法和建筑面積法最為常用。 占地面積法 占地面積法，也就是按照項目分期不同，每期占項目總用地面積的比例，分攤土地成本以及開發成本。該方法適用于分期開發或者滾動開發的項目。 本方法無需項目建筑面積和各業態的數據，只需確定土地面積，開發的各期的面積，然后按比例進行分攤即可算出分攤的成本金額。這種方式具有前提條件單一，計算方便，容易被房企財務人員理解和接受的優點。因此適用于產品形態較為單一，容積率相同的項目。 但是對于擁有多個不同容積率的地塊，以及產品形態復雜的項目，成本無法進行較為合理分攤。 如果項目未能實現該批次整體銷售，那么在已售和未售之間還需要進行一次成本分攤，需要進行重復的計算。 很多公司的初判測算或者靜態測算表，就是采用此種分攤方法，方便簡易測算。 建筑面積法 建筑面積法就是將已開發的將進行土增稅清算的部分建筑按照與總可售面積(含地下)的比例，進行分攤土增稅抵扣成本。按照比例計算出已售部分可分攤的成本金額。本方法適合項目內，不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產品業態的土增稅抵扣成本計算。也能比較方便地厘清未售與已售產品的開發成本的分攤問題。缺點是本計算所需的項目指標數據較多，投入的精力較多，工作量也較大。 另外，因為是根據建筑面積平均分攤成本，沒有考慮不同業態不同售價產品之間的差異，對于高售價的業態，例如社區商業，在同等平均比例分攤的情況下，部分高成本業態會存在抵扣成本偏低，土增稅增值率較高，土增稅稅額較大的情況。對于車庫等低利潤的業態，則會出現抵扣過多，增值額為負的情況。 直接成本法 直接成本法，就是按照某期開發產品的成本，按照占項目全部成本的比例，進行計算分攤的成本比例。 該種方法一般適用于財務費用的利息支出分配的分攤問題，以及特定產品的成本支出分配。 層高比例法 層高面積比例法，就是按照不同業態樓層高度之間進行比例折算，按照最終折算出來的比例值，計算出不同業態應當分攤的抵扣成本。 例如選取普通住宅的標準層的層高為1，將商業、車位、非普通住宅的層高與之相比進行折算，計算出各自的比例。按照折算比例進行累加，最終計算出各個業態的比值。 此種方法適用于項目業態復雜，無法準確計算出各業態準確的占地面積(例如底商上的住宅)，也無法按土地面積進行成本分攤的情形。根據層高來確認成本分攤，比較接近不同業態的成本。 |
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