人防車位使用權是否可以轉讓?

來源:法務之家 作者:李明君 人氣: 時間:2022-06-02
摘要:《中華人民共和國人民防空法》第五條規定國家鼓勵企業事業單位投資建設人防工程,人防工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。法律并未禁止人防工程使用權的轉讓。

  人防車位是開發商根據《人民防空法》規定,建設地下人防工程,然后將之改造作停車使用的車位。人防車位一般與普通車位在建筑物的不同樓層,一般位于普通車位更下的樓層,大型的密閉鐵門是人防車位區域的標志之一,也有部分建筑中人防車位與普通車位位于相同的樓層,按不同區域劃分。從使用角度而言普通車位和人防車位沒有任何區別。

  關于人防車位的屬性問題,最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官會議紀要《人防車位的歸屬與利用》中載明:“人防車位作為人防工程的一種現實存在形式,本質屬性為國防戰備設施,應當歸國家所有。但為鼓勵社會資金投資人防工程建設,減輕國家財政負擔,人防工程經驗收合格后,投資者可以取得用益物權性質的人防車位使用權。從程序上看,為加強對人防工程的監督管理,有效維護人防工程的戰時防御功能,投資者應按人防主管部門的規定履行備案審批程序,才能取得人防車位使用權。投資者經人防主管部門備案批準,取得人防車位使用權,該人防車位使用權可以作為執行標的;投資者未經人防主管部門批準,對人防車位不享有合法的使用權,申請執行人將其作為投資者的合法財產申請強制執行,人民法院不予支持。”

  但是,現實生活中由于許多人對于人防車位的認識不足,存在一些模糊的認識,因此出現了許多的糾紛。本文擬就人防車位的買賣和使用權轉讓問題予以探討。

  一、人防車位所有權不能買賣:

  《中華人民共和國民法典》第二百五十四條規定國防資產屬于國家所有;《中華人民共和國人民防空法》第二條規定人民防空是國防的組成部分。根據上述法律規定,小區防空地下室包括人防車位的產權應當屬于國家。因此,人防車位不得買賣?!吨腥A人民共和國人民防空法》第五條規定人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。根據該條法律規定,人防車位的所有權和管理、收益權是分離的,開發商投資建設了小區的人防工程,其人防車位的管理、收益權依法歸開發商。

  濟南市中級人民法院在(2017)魯01民終8946號民事判決書中認為:“本案爭議焦點是張良、周巖、澤源公司簽訂的案涉車位買賣合同是否有效。根據查明事實,案涉車位系人防設施,人防設施不得進行買賣,張良對案涉車位僅享有使用權,無權對案涉車位出售所有權。一審判決認定該買賣合同無效并無不當。在合同無效的情況下,張良及澤源公司應向周巖返還因該合同取得的財產。”

  人防車位的權屬歸國家所有,依法不得轉讓,但使用權可以轉讓流通。如果當事人在轉讓人防車位過程中未專門對此作出提示及表述,而購買人也因知曉人防車位所有權不得買賣的法律規定,因此,出賣人并不構成刻意隱瞞和欺詐。

  最高人民法院在(2020)最高法民申4493號民事裁定書中認為:“關于《商品房買賣合同》中約定的轉讓地下車庫及社區用房的權利性質問題。對合同轉讓標的物的認定,應結合合同文本及雙方當事人的真實意思綜合考慮?!渡唐贩抠I賣合同》并未明確約定轉讓的標的物為地下車庫和社區用房的所有權,不能僅以合同名稱為《商品房買賣合同》,認定合同中約定轉讓的對象為地下車庫和社區用房的所有權。由于地下車庫和社區用房均無法辦理產權,不屬于商品房,雙方當事人對此均應明知,雙方當事人的真實意思應為轉讓地下車庫和社區用房的使用權。原審法院認定雙方在《商品房買賣合同》中約定轉讓的對象為地下車庫和社區用房的使用權,并無不當。欒德剛關于雙方在《商品房買賣合同》中約定轉讓的權利性質為地下車庫和社區用房的所有權的申請再審理由,沒有事實和法律依據,本院不予采信。

  關于《商品房買賣合同》的效力問題,因地下車庫兼具有人防工程性質,其所有權屬于國家,依法不得轉讓,但地下車庫的使用權可以轉讓流通。吉林市人民防空辦公室已對案涉地下車庫(人防工程)出具《結建人防工程防護質量竣工驗收確認書》,載明防護質量合格,并已按規定辦理竣工檔案移交,準許使用。鐵信公司對案涉地下車庫(人防工程)依法享有使用權,其與欒德剛簽訂《商品房買賣合同》,將地下車庫和社區用房使用權轉讓給欒德剛,并不違反法律強制性規定。

  欒德剛應當知曉法律法規中關于地下車庫(人防工程)所有權不得轉讓的規定。鐵信公司未在《商品房買賣合同》中專門對此作出提示及表述,并不構成刻意隱瞞和欺詐?!吨腥A人民共和國人民防空法》第五條規定國家鼓勵企業事業單位投資建設人防工程,人防工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。法律并未禁止人防工程使用權的轉讓。人防工程平時由使用權人管理使用,戰時人防工程的使用權人有義務確保人防工程用于人民防空的需要。鐵信公司將地下車庫使用權對外轉讓,并未損害國家利益。原審法院認定《商品房買賣合同》合法有效,并無不當。”

  二、人防車位的使用權可以轉讓:

  《中華人民共和國人民防空法》第五條規定:“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。開發商作為人防車位的使用、管理和收益權利人,可以對人防車位的使用、收益權利進行轉讓。

  四川省成都市中級人民法院在(2019)川01民終3692號民事判決書中認為:“關于案涉合同是買賣合同還是使用權轉讓合同性質的問題。本院認為,買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同,買賣合同的基本特征是買賣雙方通過支付對價轉移標的物的所有權。而所有權,是指所有權人依法對自己所有的標的物所享有的占有、使用、收益和處分的四項權能,一旦擁有所有權,權利人即可享有直接支配標的物并排除他人干涉的權利,處分權是所有權最核心的內容。而使用權是指權利人不改變財產的本質歸屬的情況下依據標的物的性質或用途對標的物加以利用以滿足生產、生活需要的功能權能,即對標的物使用價值的利用。萬科新都置業與鄧渝雯訂立的《萬科·九墅項目人防車位使用權合同》,合同中明確載明案涉車位性質為人防車位、不能辦理權屬轉移登記、鄧渝雯在獲得案涉車位使用權后可以一直使用該車位直至車位所在土地的土地使用權年限屆滿,從合同內容看,該合同僅系對人防車位的使用權的讓渡,而非買賣合同關系,亦非租賃合同關系,應當認定為使用權轉讓的性質。故鄧渝雯主張案涉合同名為使用權轉讓合同實為買賣合同與事實不符,本院不予采納。

  關于案涉合同的效力應如何認定的問題。對于人防車位的使用權是否可以轉讓,民法總則、合同法等民商事法律法規均無禁止性規定,而從《中華人民共和國人民防空法》第五條‘國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有’、第二十六條‘國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務’的規定看,明確規定人民防空工程的投資者有權對案涉人防車位使用、管理和收益,同時也沒有禁止人防車位使用權的轉讓。在此情況下,萬科新都置業作為人防車位的使用、管理和收益權利人,可以對人防車位的使用、收益權利進行轉讓。鄧渝雯在簽訂案涉合同時即清楚知曉車位為人防車位,也知道使用該車位亦應遵守人防工程的相關規定,鄧渝雯主張萬科新都置業出售車位的行為違反了法律、行政法規的強制性規定與事實不符,其理由不成立,本院不予采信。”

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