土地增值稅清算，稅金如何扣除？賬務應該如何處理

　　土地增值稅對房地產企業來講是一個稅負較大，專業技術較強，綜合性更強的一個稅種。在清算過程中對扣除的政策了解不透、掌握不全面，對清算的結果對造成很大的偏差。今天我們主要來探討一下關于土地增值稅計算過程中稅金如何扣除以及賬務應該如何處理。

　　房地產企業項目在進行土地增值稅清算時，與轉讓房地產有關的稅金如何扣除?

　　一、稅法方面要求

　　《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第三條、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題:

　　1、營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

　　2、營改增后,房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

　　這個文件中對教育費附加沒有說的很清楚，在實際清算過程中，各個稅務局的口徑也不盡相同。有的稅務機關允許扣除地方教育費附加，有的稅務機關不允許扣除。因為政策不明朗，導致在執行中有偏差。

　　前不久發布的國家稅務總局陜西省稅務局關于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)【熱點】陜西出臺：土地增值稅征求意見稿，雖說只是征求意見稿，但對該項問題已經表述的很清楚。對地方教育附加終于明確，熱淚盈眶。之前偷偷摸摸扣了就再也不擔心了。我們就趕快期待6月份正式實施吧。

　　征求意見稿第五條：

　　1、營改增前，納稅人繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，允許據實扣除;

　　2、營改增后，納稅人繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除;

　　凡不能按清算項目準確計算的，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加扣除;涉及到多個開發項目的，納稅人可按各清算項目收入的占比計算分攤扣除。

　　二、財務核算方面

　　企業在預收階段，需要按照現行要求預繳土地增值稅：

　　(1)預繳階段：

　　借：稅金及附加-土地增值稅

　　貸：應交稅費-應交土地增值稅

　　(2)實際繳納時：

　　借：應交稅費-應交土地增值稅

　　貸：銀行存款

　　(3)銷售收入補交土地增值稅時：

　　借：預收賬款/銀行存款

　　貸：主營業務收入

　　應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)

　　-應交土地增值稅

　　(4)實際繳納時：

　　借：應交稅費-應交土地增值稅

　　貸：銀行存款