既有老項目又有新項目的房地產開發企業如何劃分增值稅進項稅額?

來源:中道財稅 作者:常則宇 人氣: 時間:2022-05-25
摘要:果房地產企業日常經營活動中,既存在簡易計稅(非出售自建房產),又存在一般計稅的,可根據自身情況進行合理的統籌規劃,盡量避免稅款的浪費。

  案例

  A房地產開發企業既有老項目又有新項目。老項目為出租不動產業務,適用簡易計稅;新項目旨在自行建造房產用于出售。該房產公司于5月初采購一批裝修物資,其中一小部分適用于老項目更新改造(未簽訂新合同),一部分用于新項目開發支出,導致增值稅進項稅額無法明確劃分。新項目目前還在開發階段,未實現收入。那么如何對增值稅進項稅額實現劃分和轉出呢?

  一、稅法規定

  根據增值稅法規定,一般納稅人企業既有簡易計稅,又有一般計稅的,對無法準確區分的進項稅額,需要按照當期簡易計稅項目的銷售額占當期全部銷售額的比例做進項稅額轉出處理。

  如果房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,既有簡易計稅又有一般計稅的,可以依照《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第十三條規定執行,即可以建筑工程施工許可證上注明的“建筑規模”為依據劃分不可抵扣的進項稅額。

  但本文著重討論是,如果房地產開發企業當期采用一般計稅的項目無收入,僅存在簡易計稅項目的收入(非出售自建房產),且大量成本支出都是為了開發新項目,那么此時再采用上述所說的以銷售額為計算依據做進項稅額轉出的方法,就會大大增加進項稅額轉出的比例。

  回歸案例本身,A房地產開發企業明顯不適用2016年第18號公告規定的以“建筑規模”為依據對進項稅額進行劃分。如果以“銷售額”為進項稅額轉出依據,5月末,該房地產企業只有老項目的出租收入,沒有新項目的銷售收入,此時計算進項稅額轉出,分母的基數會很小,不是明智之舉。

  二、建議處理

  我們都清楚,稅款在一定程度上會影響企業資金使用的靈活性,進項稅額的大比例轉出,無疑會增加企業的納稅成本,減少企業的凈利潤。那么,在房地產企業存在上述問題的情況下,財務人員如何合理操作,才可以幫助企業優化稅負呢?

  以前企業在抵扣進項稅額時,還需要考慮進項票據的認證時間。但隨著國家稅務總局公告2019年第45號文件的規定,取消專項票據的認證時間,這就在一定程度上讓財務人員有了緩和的余地。

  因此根據上述文件,A房地產企業可選擇在開發的新項目實現銷售收入時,再認證5月份采購材料的進項專票,這樣可以使進項稅額轉出金額的計算口徑中分母的基數變大,從而大大減少進項稅額轉出的比例。

  綜上所述,如果房地產企業日常經營活動中,既存在簡易計稅(非出售自建房產),又存在一般計稅的,可根據自身情況進行合理的統籌規劃,盡量避免稅款的浪費。

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