國稅發[2009]31號 國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知[條款失效]

國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知[條款失效]

國稅發[2009]31號        2009-03-06
 

　　稅屋提示——

　　1、依據國家稅務總局公告2018年第31號 國家稅務總局關于修改部分稅收規范性文件的公告，本法規第八條內容中“國家稅務局、地方稅務局”修改為“稅務局”。

　　2、依據國發[2014]5號 國務院關于取消和下放一批行政審批項目的決定，房地產開發企業計稅成本對象確定核準取消。

　　3、依據國家稅務總局公告2014年第35號 國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告，自2014年07月16日起第二十六條第二項條款失效。

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

　　為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

　　第一章 總 則　　

　　第一條 根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。

　　第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　?。ㄒ唬?開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　?。ǘ?開發產品已開始投入使用。

　?。ㄈ?開發產品已取得了初始產權證明。

     【稅屋提示：根據《國家稅務總局關于房地產開發經營業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）規定精神和《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第三條規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。】

　　第四條 企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

　　第二章 收入的稅務處理　　

　　第五條 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　　第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

　?。ǘ┎扇》制谑湛罘绞戒N售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

　　1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

　　3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。   

      4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

　　第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

　 （一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

　 （二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

　 （三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

       第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

     （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。

     （二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%.

     （三）開發項目位于其他地區的，不得低于5％。

     （四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.

　　第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

　　第十條 企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。 

　　第三章 成本、費用扣除的稅務處理　　

　　第十一條 企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

　　第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
      【咨詢內容：
　　請問我2020年按自結入戶形式預繳1000萬土地增值稅，該預繳的土地增值稅能否作預付稅金不納入2020年企業所得稅稅前扣除，待2021年土地增值稅清算時才納入2021年企業所得稅稅前扣除呢？
　　廣東省佛山市12366納稅服務中心答復：
　　尊敬的納稅人（扣繳義務人、繳費人）您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下：根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
　　因此，企業取得銷售未完工產品的預售收入，按照相關規定繳納的附加稅費以及土地增值稅可以在繳納的當期稅前扣除，如果企業未將繳納的相應的稅金計入當期成本費用可以進行納稅調減；開發產品完工以后，計算并且計入當期成本費用的附加稅費以及土地增值稅要進行納稅調增。
　　回復單位：國家稅務總局佛山市稅務局
　　回復時間：2020-11-25】

　　第十三條 開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。

　　第十四條 已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

　　已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　第十五條 企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

　　第十六條 企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

　　第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

　?。ㄒ唬儆诜菭I利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

　?。ǘ儆跔I利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

       【觀點碰撞—國稅發[2009]31號文又被青春撞了一下腰，仔細一看沒撞著! <無極小刀 海涵> 】

　　第十八條 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

　　第十九條 企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

　　第二十條 企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　第二十一條　企業的利息支出按以下規定進行處理：

　?。ㄒ唬┢髽I為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

　?。ǘ┢髽I集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

      【稅屋提示：國稅發[2009]31號第21條第2款規定：“企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的利息準予在稅前扣除。”

      這是否可以理解為，假如某地產集團的成員企業A統一向金融機構借款后，分攤給地產企業B使用。A企業向B企業代收利息后，支付給金融機構。A企業向B企業收取的利息是否不需要開具發票，不需要繳納營業稅和企業所得稅。B企業支付的利息是否憑A企業的借款證明和利息分割單，即可在企業所得稅前扣除？注：A企業和B企業的企業所得稅均由地稅征收。  
       回復：您好！您在我們網站上提交的稅收咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：

       一、根據《廣州市地方稅務局關于轉發關于非金融機構統借統還業務征收營業稅問題的通知》（穗地稅發[2000]320號）的有關規定，“對企業主管部門或企業集團中的核心企業等單位（以下簡稱借方）向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業稅。……否則，將視為具有從事貸款業務的性質，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業稅。”A企業代收的利息收入應并入應納稅所得額中一起核算，并根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十八條規定的條件，計算企業所得稅扣除額。

       二、根據《關于取消<廣東省廣州市非經營收入發票>及有關業務用票管理問題的通知》（穗地稅發[2005]331號）的相關規定，對納稅人發生不屬于生產經營收入的業務往來結算，應根據財政部頒布的《會計基礎工作規范》（財會字〔1996〕19號）以及廣州市地方稅務局《關于企業所得稅納稅人以不法憑證列支成本費用稅務處理的實施意見》（穗地稅發〔2005〕276號）中“合法、有效的憑證”的相關規定為用票依據。

       三、B企業支付的利息根據國稅發[2009]31號第21條第2款規定，“借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的利息準予在稅前扣除。”

       上述回復僅供參考，歡迎您再次提問。

       ——2010-06-29 廣州地稅答復】

　　第二十二條　企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

　　第二十三條 企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

　　第二十四條 企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。