個人獨資企業房產轉移到投資者個人名下如何納稅

來源:藍敏說稅 作者:藍敏 人氣: 時間:2022-06-01
摘要:個人獨資企業為投資者支付消費性支出、買車、買房,本身都不直接涉稅,但需要注意的是,這些支出或者車、房等的折舊不能在計算經營所得時扣除。

  “藍老師好,請問個人獨資企業房產更名至投資人是否納稅?謝謝”

  這問題看似簡單,實際上很復雜,回答清楚得寫這篇文章了。

  先說最簡單的契稅,不交。

  不需要分析其原理,因為按《財政部 稅務總局關于繼續執行企業、事業單位改制重組有關契稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2021年第17號)的規定,不征契稅。

  然后說土地增值稅,不交。

  基本原因就是沒有對價。

  這涉及到土地增值稅的應稅行為規定?!?a href="http://www.banbanok.com/article/5e/33092.html">土地增值稅暫行條例實施細則》規定:“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。”

  簡單說,一切單方面轉移不動產行為,都不交土地增值稅。個獨的房產轉到投資人名下,這不是有償行為,因為投資人直接擁有個人獨資企業所有資產的所有權。

  《個人獨資企業法》第十七條:個人獨資企業投資人對本企業的財產依法享有所有權,其有關權利可以依法進行轉讓或繼承。

  后來,稅務總局在規范性文件中規定,房地產開發企業所開發的產品,如果“分配給股東或投資人”要視同銷售,這應該視為對特殊情況的特殊規定。就是說,假如這個個人獨資企業是房地產開發企業,這個不動產是其開發的產品,則應納土地增值稅。

  但個人獨資企業不是法人實體,不可能是房地產開發企業,所以假設的前提不存在。

  然后是增值稅,該交。

  個人雖然擁有個人獨資企業全部財產的所有權,但增值稅是流轉稅,不動產在不同的增值稅納稅主體之間流轉即可征稅,并且,《營改增試點實施辦法》明確定規定:分配、贈與都要視同銷售。這是與土地增值稅不同的地方。

  而個人獨資企業、投資者個人,正是不同的增值稅納稅主體,所以,此時個人獨資企業應視同銷售交增值稅。

  不動產以登記確權,增值稅是流轉稅,不論是銷售、贈送、分配、撤回投資還是其它行為,登記后都應納增值稅。

  這的確有點不近人情,在所有權不變的情況下,僅僅是因為存在于不同增值稅納稅主體間的轉移,就要交增值稅。

  講兩點原理:

  第一,個人獨資企業可能是增值稅一般納稅人,其房產進項已經抵扣或退稅,如果轉移至自然人不納稅,這個抵扣鏈條就有問題。

  第二,所以,我認為最公平的辦法是溯源。比如規定,如果該房產是投資人投資進入的,則隨時以各種名義分回投資者,個人獨資企業都不交增值稅;反之,如果該房產是獨資企業購買或從投資人之外取得的,則的確應交增值稅。沒有這種規定之前,都應該交。

  最后是個人所得稅,該交。

  應以其房產的公允價值,減除其計稅成本(扣除累計折舊的差額),差額確認為所得額,計入個人獨資企業的應納稅所得額之中。

  這自然讓人想到一個溯源:如果當初投資人以自有房產作價投入企業,個人投資者是否應按財產轉讓所得對溢價部分交個人所得稅?

  不交。

  因為房產的所有權在投資前和投資后,都屬于投資者個人所有,所有權并無變化,不是一個轉移的交易,所以,不能適用“財產轉讓所得”納稅。

  同理,對于個人獨資企業來說,其房產的計稅成本,與投資人是一致的,都是該房產最初買價,評估增值部分的折舊,不能在稅前扣除。

  那么,既然所有權沒有變化,為什么從個人獨資企業分回個人,又要交稅了呢?

  我分兩點說明理由:

  第一,這是獨資企業的經營行為,納稅的原因在于房產的增值,同理,如果房產跌價,跌到計稅成本之下,也是可以沖減經營所得的。

  第二,這是財政部與稅務總局設計的規則?!?a href="http://www.banbanok.com/article/30/21946.html">關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定》(財稅〔2000〕91號)的規定,個人獨資企業清算時,要將所有資產公允價值確認為收入,計稅成本確認為扣除。所以,這有點提前部分清算財產的味道。

  每當談到“個人獨資企業”、“投資者”、“不動產”這些關鍵字,就往往繞不過一個文件:財稅【2003】158號文《財政部 國家稅務總局關于規范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》,該文件有規定:

  “個人獨資企業、合伙企業的個人投資者以企業資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業生產經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出,視為企業對個人投資者利潤分配,并入投資者個人的生產經營所得,依照“個體工商戶的生產經營所得”項目計征個人所得稅。”

  有人拿著這個文件認為,只要是獨資企業的房子給了個人,都要全額納稅。這是錯的,錯就錯在這個文件本身。

  《個人所得稅法實施條例》是這樣定義“股息紅利所得”的:“是指個人擁有股權等而取得的股息、紅利所得。”個人投資者擁有的不是個人獨資企業的“股權”,而是直接擁有個人獨資企業的全部,此時欲將其指定為股息紅利是非法的。

  都是我的,何來分配?不要說車子、房子,就是把錢直接交回投資者個人,也是左口袋進右口袋,都不屬于“股息紅利分配”,不納稅。

  不能把所得稅與流轉稅混為一談。

  個人獨資企業為投資者支付消費性支出、買車、買房,本身都不直接涉稅,但需要注意的是,這些支出或者車、房等的折舊不能在計算經營所得時扣除?;蛘哒f,如果個人獨資企業支付了投資者個人消費性支出,并計入企業損益,則必須進行納稅調增。

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